二手房交易中，若涉及正在按揭中的房产转让，常见方式有两种：一是“转按”，二是“赎契”。由于“转按”操作难度较大，实际操作中“赎契”更为普遍。以下是“转按”流程的全新解读：

首先，购房者需向原业主产权抵押的银行提交申请，并取得原业主按揭银行及产权交易部门的同意，才能启动“转按”程序。具体步骤包括：1. 向原业主的按揭银行提出申请。2. 获得双方银行及产权交易部门同意后，方可进行“转按”手续。

在“转按”过程中，买家只能在原按揭银行办理，因为产权在抵押期间过户，存在借款人依旧为原业主的风险窗口。因此，需签订三方协议（买卖双方与银行）以控制风险，按揭公司介入时，还需提供阶段担保。

详解买二手房办理转按揭手续的完整流程与方法

对比“赎契”，“转按”的优势在于费用较低（通常仅比商业贷款多1550元）和时间较短（约20个工作日）。而“赎契”则因垫资问题，会产生2%~3%的担保费用，时间跨度在1至3个月不等。选择哪种方式，取决于买方是否能在原按揭银行满足贷款需求。

至于规避转按揭风险，关键在于理解其本质：买方通过贷款偿还卖方的前一次按揭款，实现房产借款主体的变更。转按揭贷款与普通二手房贷款的区别在于，后者在房产过户后才放贷。而转按揭需先发放贷款偿还卖方贷款，再过户产权，最后申请抵押贷款。

规避风险的步骤大致为：卖方申请→银行审核签订三方协议→签订转让合同→买方申请贷款→银行审批→签订新借款合同→办理过户和抵押登记→发放贷款→卖方还款。

此外，还需满足以下条件：

1. 房屋已取得《房屋产权所有证》，解除原抵押后可上市流通。

2. 原借款行同意提前还清贷款，且卖方还款记录良好。

3. 借款人年满18周岁，具备完全民事行为能力，有合法居留身份。

4. 借款人年龄加贷款年限不超过65周岁。

5. 借款人有偿还贷款本息的能力。

6. 房屋产权明晰，位于规定区域。

7. 房产不在拆迁公告范围内。

8. 借款人自有资金不低于购房价款的20%，商用房不低于40%。

9. 借款人与卖方签订有效《房屋买卖合同》。

10. 借款人同意将所购房产抵押。

11. 符合银行规定的其他条件。

转按揭贷款期限最长为30年，不受原借款剩余期限限制，但不超过所购住房的剩余使用年限。