详析按揭贷款与抵押贷款的差异及关键区别
在支付了规定的首付款之后,购房者通过银行贷款支付剩余房款,并将所购房产作为抵押品,这一过程称为按揭贷款。在这个过程中,购房者将房产的所有权暂时转让给银行,作为偿还贷款的担保。待贷款本息偿清后,购房者重新获得房产所有权。通常将所有权转让方称为按揭人,接受转让的一方为按揭受益人。显然,按揭贷款的核心在于所有权的临时转移。
与之相对,房地产抵押贷款则是指借款人以其合法拥有的房地产作为不转移占有的担保物,向贷款方提供债务履行的保障。这种情况下,所有权并未发生转移,抵押权人仅对抵押物拥有支配权。债务人在清偿债务后,将获得完整的产权。
两种贷款方式的主要差异在于所有权是否发生转移,这决定了它们在法律关系和操作上的不同特点。
在法律层面,按揭贷款涉及所有权的转移,而抵押贷款则保持所有权不变,因此双方的法律地位和权益存在差异。在按揭中,按揭受益人通过所有权转让成为房产所有者,享有完整的所有权;按揭人则仅拥有对房产的他项物权。而在抵押过程中,所有权未转移,抵押人保留所有权,抵押权人仅享有对抵押物的支配权。
根据我国《民法典》,所有权属于财产权,而他物权如抵押权属于“与财产权有关的财产权”。因此,按揭受益人享有主要财产权,按揭人享有“与财产有关的财产权”。而在抵押中,抵押权人仅享有“与财产权有关的财产权”,财产权归抵押人所有。这导致按揭受益人与按揭人,以及抵押权人与抵押人之间的法律地位和权利方向存在根本差异。
在操作和目的上,两种贷款方式也有所不同。抵押担保的主要目的是确保债务履行,若债务人违约,债权人可通过变卖抵押物来保障自身权益。按揭贷款和抵押贷款在这一点上相似。但在借款目的上,按揭贷款通常用于购房,而抵押贷款则更为广泛,借款人已拥有房产产权,抵押的目的往往是为了其他资金需求。这一差异在操作流程上表现为,抵押需在取得产权证后办理他项权证,而按揭则是在购房者未取得产权证时进行,先办理他项权证,待房款付清后,产权证转至按揭受益人手中。
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