老旧小区的“暮年危机”与城市更新的探索

依据住建部2019年发布的《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，老旧小区定义为：建于2000年以前，公共设施陈旧，居民改造意愿强烈的住宅小区。1997年，《建筑法》的出台，以及2000年后的《建设工程质量管理条例》和《民用建筑设计通则》，为建筑质量设定了50年的设计使用年限，2000年成为我国房屋质量的分水岭。

然而，21世纪前建造的住房普遍存在质量问题，这与城镇化速度紧密相关。中国城镇化率从1978年的17.9%激增至2000年的36.2%，带来了大规模的“造城运动”。在这样的背景下，许多建筑采用了成本较低、建造快速的预制板工艺，牺牲了居住体验和建筑寿命。

面对“老破小”的困境，搬家曾是解决方案之一，但随着城市化的快速推进，拆迁、棚改等变动频发，使得居民对未来的不确定增加。因此，老旧小区的宜居维护，已从可选变为必选。

住建部在2019年将老旧小区改造纳入城镇保障安居工程，改造工程数量逐年增加。改造内容从简单的粉刷、管线整理，到加装电梯、规划停车场等，但一些小区的问题仅靠修补难以解决。

例如，杭州浙工新村和成都中央花园二期小区，都面临拆除重建的难题。尽管业主们普遍同意，但资金来源、容积率和产权年限等问题，使得重建计划困难重重。

北京工业大学的陈龙教授提出，原拆原建并非唯一解决方案。他以北京市丰台区马家堡路68号院的改建为例，建议通过商业化设计回收成本。同时，他认为财政和市场手段可减轻业主负担，但主要资金仍需业主自行承担。

物业管理制度的改革和新技术应用，如装配式混凝土技术，为老旧小区更新提供了新思路。随着城镇化进入后期，城市更新已成为发展趋势。国务院已将老旧小区改造列为城市更新重要任务，并推出扶持政策。

陈龙教授强调，城市更新需因地制宜，关注不同城市的特点。面对新问题，需寻找新解决方案，为城市更新做好准备。