LPR下调25个基点，众人欢欣鼓舞，期待新房利率追随下行，甚至有望跌破公积金利率。然而，现实总是出人意料，不少银行却突然"变脸"，在LPR调整的同时，自行调整基点。

最近，据媒体报道，南京、苏州等地银行将提高加点幅度，从LPR-90个基点调整至LPR-65个基点，保持首套房最低贷款利率2.95%不变。这意味着，尽管LPR降低，但银行却通过提高基点，让新房市场并未享受到实质的优惠，令人空欢喜一场。

面对这样的局面，许多人可能会思考，银行是否会继续下调利率。我个人认为，LPR仍有进一步下降的空间。参考日本的情况，我国目前的3.65%房贷利率仍相对较高，未来2字头的利率或将成为常态。

此次LPR降低25个基点，若按照100万贷款本金、30年期限等额本息方式计算，月供可减少130多元，全部利息可减少约4.8万元。然而，银行若将基点重新加上，这一福利就将消失。当前正是楼市恢复元气之际，若此时取消福利，恐怕对新购房者来说，难以接受。

以西安为例，上周取消了限售和新房指导价，因为去年西安房价走势上涨，这也是西安至今才出台政策的原因。然而，这种上涨行情已无法持续，各城市纷纷放宽政策。据克而瑞数据显示，截止到9月底，西安商品住宅库存量已超过1000万平方米，同比上涨29%。若按照最近三个月成交均值计算，库存去化周期约为2年。尽管如此，西安仍通过降价策略换取销量。从百城房价来看，西安最新二手房价为1.53万一平，去年同期为1.65万一平，21年更是高达1.9万一平，跌幅约3700元一平。而从诸葛找房数据来看，目前挂牌量已突破18.4万套，9月西安二手成交7452套，是今年除2月外，二手房成交量第二次不足8000套，这也反映出短期内销量并未明显回暖。

西安只是众多二线城市的一个缩影。当前正处于政策福利期，西安这类城市并非后续焦点，更多关注将转向一线城市。10月数据预计将有所好转，但关键在于这种趋势能持续多久。从LPR超预期下降可以看出，高层已经意识到传统政策刺激效果的时间效力不如以往。年底前，许多城市还需通过卖地回血，这些刺激措施除了吸引购房者入场，也在间接刺激开发商拿地。财政收入对许多城市来说，仍是一块难以割舍的"大蛋糕"。