二手房转按揭新解攻略

详解二手房转按揭办理流程与注意事项

一、何为转按揭？

所谓“转按揭”，是指已获得个人住房贷款的借款人，向原贷款银行申请延长还款期限，或因出售、转让已抵押房产给第三方，而需要变更贷款期限、借款人或抵押物的贷款过程。

二、转按揭流程新探

常见的转按揭步骤如下：

1、甲银行针对首次购房并正在还贷的客户，通常提供10%-15%的利率优惠。

2、乙银行则推出房贷业务，提供30%的利率优惠，一般客户可申请。

3、乙银行对房产及借款人信用进行审核。

4、审核通过后，乙银行将资金划拨，用以清偿客户在甲银行的贷款。

5、客户在乙银行完成房贷手续，并享受最新利率优惠。

对于卖方来说，办理转按揭需提交转按揭申请书、身份及复印件、借款抵押合同原件和提前还款申请书。买方则需准备一般房贷所需材料，并与原借款人签订转让合同、协议或意向书。

三、转按揭法律风险新识

1、购买二手按揭房时，卖方是否符合赎楼、注销抵押的条件，直接关系到合同是否能够履行。若卖方无法办理转按揭或注销抵押，可能构成违约。即使买方以卖方名义继续还款，若买方违约，卖方仍需对银行承担还款责任，仅有权向买方追责。

2、转按揭房屋买卖合同中常规定买方需以现金补足按揭不足部分，但若因政策等原因导致按揭受阻，卖方无责时，合同无法履行，买方往往需承担违约后果，包括额外利息和税费。

3、买受人若继续使用出卖人名义还款，在出卖人违约更换银行卡导致无法继续还款时，买受人可起诉要求履行合同，但要求法院确认所有权或直接以买受人名义还款均无法律依据。

4、合同中先履行义务因情势变化无法履行时，义务人需举证。如卖方未能在约定期限内办理转按揭，需证明是因买方对贷款成数不满；若卖方未办理抵押手续，需证明是因买方不愿承担额外面积差价。

5、合同履行中的通知、协助等附随义务若未履行，也可能成为违约的理由。在转按揭房屋买卖中，若非买卖双方原因导致转按揭受阻，买方有责任通知卖方并协商解决途径。